안녕하세요. 오늘은 전세계약 전 주의해야 할 3가지에 대하여 말씀드리겠습니다.
- 전세 계약서 상의 내용 체크.
- 특약에 넣어야 하는 사항 작성.
- 용도 확인하고 전입신고 하기,
한국부동산원에 따르면 지난 11월 전국 오피스텔 전세가율(매매가격 대비 전셋값)은 84.92%로 역대 최고치를 기록했습니다. 2021년 12월에는 84.5%를 기록한 후 매월 상승하였고, 최근에는 매월 역대 최고치를 경신하고 있다고 합니다.
오피스텔의 전세가율이 높아지면서 '빌라왕' 사건을 시작으로 전세사기와 깡통전세에 대한 불안감이 번지고 있습니다.
실제로 지난 26일 HUG에 따르면 올해 11월까지 HUG가 접수한 오피스텔 전세보증사고 건수는 818건으로 전년대비 약 2.7배가 늘어났다고 합니다.
사고 규모로 따지면 올해 접수한 오피스텔 보증사고액은 1663억 원으로 전년도 대비 2.9배 증가하였습니다.
오피스텔은 상업용 부동산으로 월세 수익을 목적으로 투자하는 경우가 일반적이지만, 최근 2년간 부동산 가격이 급등하며 오피스텔에도 시세 차익을 노린 투자가 몰렸다고 합니다.
오피스텔의 경우 아파트와 비교해 매매가와 전세의 차이가 크지 않아 세입자가 보증금을 떼일 가능성이 더 크다는 것이 전무가들의 진단이라고 합니다. 갈수록 오피스텔 전세 계약 시 깡통전세와 전세사기를 예방하는 것이 중요해지고 있습니다.
1. 전세 계약서 상의 내용 체크하기
계약서를 확인할 때는 실제 오피스텔 소유주와 계약하는 것이 가장 안전합니다. 등기부등본 상의 집주인과 계약서 상의 임대인이 같은지 확인하면 됩니다.
혹시 대리인과 계약을 진행할 때에는 임대인의 인감증명서와 인감도장을 날인한 위임장을 반드시 확인해야 하며, 집주인과 유선으로 통화하여 추가로 확인하여야 합니다.
계약금과 중도금, 잔금을 지불하는 일정 등을 확인해야합니다.
협의했던 내용(금액을 치르는 시기)이 계약서 내에 명확하게 명시되어 있는지 확인하고 거래를 진행해야 합니다.
2. 특약에 넣어야 하는 사항 미리 숙지 후 작성하기
계약 전엔 특별하게 추가하고 싶은 사항을 꼼꼼히 작성해야 합니다. 계약 후에 불미스러운 일이 발생하지 않도록 계약서 작성을 놓치는 부분 없이 해야 합니다. 특히 임대인, 임차인 모두 협약은 계약서 상 특약으로 정하고 작성하는 것이 제일 좋습니다.
예를 들어 대출발생 여부, 청소 여부, 반려동물 여부, 원상 복구와 하자 보수 관련 등 양쪽의 의견을 합의하고 협의한 내용을 문서로 남기는 과정이 꼭 필요합니다.
보증금을 지키기 위한 조건들도 특약으로 넣어야 하며, 갈등 사항을 최소화하고 불이익이 발생하지 않도록 특약사항은 세세하게 적는 것이 필요합니다.
3. 오피스텔의 용도 확인 후 전입신고 하기
오피스텔은 아파트와 일반 주택과는 달리 일반 주거용이나 업무시설로 사용할 수 있기 때문에 전세계약을 하기 전에 어떤 목적으로 신고가 된 오피스텔인지 꼭 확인하고 계약을 진행해야 합니다.
주거용으로 신고가 된 오피스텔인 경우에는 전입신고가 가능하지만, 사업자로 신고가 되어있는 경우에는 전입신고를 할 수 없기 때문에 임대인이 업무시설로 신고했을 경우 전입신고를 하게 되면 주택으로 인정되어 다주택자가 되기 때문에 전입신고를 안 하는 조건을 내걸 때가 있습니다.
그럼 전입신고를 하지 못한다면 임차인은 주택임대차보호법을 적용받지 못하며, 혹시 오피스텔이 경매에 넘어간다면 보증금(전세금)을 잃고 피해를 받을 수 있습니다.
4. 전입신고
전입신고는 보증금에 대해 제삼자보다 우선으로 보장받을 수 있는 요건 중 하나 이므로 꼭 신고하셔야 합니다.
보증금우선권을 인정받을 수 있는는 3가지 요건에 대해 알려드리겠습니다.
1. 전입신고 2. 점유(입주) 3. 확정일자입니다.
전입신고는 민원 24 홈페이지 또는 해당 관할 주민센터에서 신청하면 됩니다.
확정일자는 인터넷 등기소를 통해 신청하거나 전국 아무 등기소 또는 해당 관할 주민센터에 가서 신청할 수 있습니다.
최근 많은 이슈가 되고 있는 만큼 꼼꼼하게 준비하고 체크하셔서 계약을 진행하시길 바랍니다.
